الرئيسية
بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م – بشأن سريان أحكام القانون المدنى علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها – أصبحنا أمام نوعين من عقود الإيجار – ونعني عقود إيجار الأماكن – عقود إيجار تحكمها نصوص القانون المدني وعقود إيجار تحكمها قوانين الإيجارات الاستثنائية ، ويمكننا القول ان تاريخ تحرير العقد – عقد الإيجار – هو ما يحدد القانون الواجب التطبيق علية ، فالعقود المحررة بعد 1/2/1996م تخضع للقانون المدني أما عقود الإيجار المحررة قبل هذا التاريخ فتطبق قوانين الإيجار الاستثنائية.
المدة في عقد الإيجار الجديد
بيان المدة في عقد الإيجار الجديد أحد أهم البيانات الأساسية بما يعني ان لعقد الإيجار الجديد بداية ونهاية معلومة.
التاريخ الأول ..... تاريخ بدء العلاقة الايجارية
التاريخ الثاني ..... تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية
مدة عقد الإيجار هي ... تبدأ من - / - / ---- وتنتهي في - / - / --
وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الإيجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة بانتفاعه بها فان انتهاء مدة عقد الإيجار توجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، لأنه في ظل قواعد القانون المدني فإن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته
( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد ..................................... )
[ المادة 598 من القانون المدنى ]
مشكلة إثبات العلاقة الايجارية
تنص المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تنظيم وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر " اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون – أي اعتبارا من 8سمبتمر 1977 – تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .
ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني أو وحدة أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة وفقا للمادة 11 من هذا القانون .
ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .
ورغم صريح نص المادة 24 إلا أن عقد الإيجار يظل عقداً رضائيا يكفي لانعقاده تراضي المؤجر والمستأجر ، ولذا أجاز المشرع استخلاص قيامة ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ونص المادة 24 علي الصيغة السابقة تثير قضية هامة جدا ، وتحديدا الفقرة 3 .
عدم دستورية المادة 24 الفقرة 3 فيما تضمنته من إباحة إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات للمستأجر وحظر ذلك علي المؤجر
المشكلة من الناحية العملية ..........
إذا فقد المستأجر عقد الإيجار خاصته فأنه يملك – وفق المادة 24 فقرة 3 – أن يثبت العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات .
وإذا فقد المؤجر عقد الإيجار خاصته فانه لا يملك إثبات العلاقة الايجارية وبالتالي يكون مآل أي دعوي يرفعها عدم القبول .
والتفرقة بين المستأجر والمؤجر في هذا الخصوص تفرقة غير دستورية .. لماذا .. لمساسها المباشر بمبدأ المساواة بين الخصوم رغم وحدة مراكزهم القانونية ، والأحكام الصادرة بعدم الدستورية لمخالفة مبدأ المساواة الذي أودعه الشارع الدستوري المادة 40 من الدستور قد يصعب تعدادها لا لسبب إلا انه السبب الأساسي لكل طعون وأحكام عدم الدستورية .
ونورد فيما يلي اتجاه المحكمة الدستورية العليا في شأن مبدأ المساواة وتسبيبها لأحكامها بعدم الدستورية علي هذا الأساس :
( المواطنون لدى القانون سواء ، وهم متساوون في الحق والواجبات العامة لا تمييز بينهم في ذلك بسبب الجنس أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة )
[ المادة 40 من الدستور ]
" وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جري علي أن الناس لا يتمايزون فيما بينهم في مجال حقهم في النفاذ الي قاضيهم الطبيعي ، ولا في نطاق القواعد الإجرائية والموضوعية التي تحكم الخصومة القضائية عينها ، ولا في فاعلية ضمانة الدفاع التي يكفلها الدستور أو المشرع للحقوق التي يدعونها "
[ القضية رقم 64 لسنة 17 قضائية دستورية ]
وحتى يفصل في الدفع بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 24 المشار إليها والتي تفرق دون سند بين حق المؤجر والمستأجر في إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات نورد المبادئ التي أرسها قضاء النقض والتي تحكم المشكلات الناتجة عن عدم وجود عقد إيجار ومدي جواز إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات .
القاعدة...يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
الواقع في الأوراق أن الطاعن " المدعي عليه " قد أنكر أمام درجتي التقاضي توقيعه على عقد الإيجار العرفي الذي قدمه المطعون ضدهما " المدعيان " سندا للدعوى ، وأن محكمة الاستئناف– التزاما منها بأحكام القانون فى شان عبء الإثبات وإنكار التوقيع على الورقة العرفية – قد أحالت الدعوى إلى التحقيق بحكمها الذي أصدرته بتاريخ 23/3/1999 وكلفت المطعون ضدهما بإثبات توقيع الطاعن على عقد الإيجار المشار إليه بكافة طرق الإثبات القانونية ، وإذ قرر المطعون ضدهما – بعد ذلك – بجلسة 23/6/1999 بعدم وجود شهود لديهما لوفاة شاهدي العقد ، أعادت المحكمة الاستئناف للمرافعة ، بما مؤداه أنهما عجزا عن إثبات الدعوى المرفوعة منهما.
( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )
القاعدة ....... عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر
أن من مقرر في القانون والمستقر عليه فى قضاء النقض أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر ، وهو عقد رضائي يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإدارة ، فيكفي لانعقاده تراضي المتعاقدين ولا يحتاج فى ذلك إلى شكل خاص ، ويجوز استخلاصه ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ويخضع فى أحكامه إلى النصوص التي وضعها المشرع لتنظميه ومنها التزام المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزم بان يستعمل العين بحسب ما أعدت له.
( الطعن رقم 4279 لسنه 63 ق جلسة 8/4/2001 )
الحكم المطعون فيه بذلك يكون فضلا عن مخالفته الثابت فى الأوراق قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه عندما أسس قضاءه على نقل عبء إثبات الدعوى إلى الطاعن على الرغم من أنه مدعي عليه فيها وغير مكلف بإثباتها ، وسكوته عن النفي لا يصلح بذاته دليلا للحكم للمطعون ضدهما " المدعيان " بطلباتهم بعد أن عجزا عن إثبات صحة عقد الإيجار سند الدعوى – المقدم منها.
( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )
أن الحكم المطعون فيه أضاف إلى أسبابه الآخذ بأسباب الحكم المستأنف ذلك أن حاصل هذه الأسباب أن عقد الإيجار المذكور مسجل بالجمعية الزراعية وأن الطاعن لم يتنازع فيه منذ تحريره فى عام 1963 حتى رفع الدعوى فى عام 1998 ولم يثبت ما ادعاه من ملكيته لأرض النزاع بالتقادم ، فى حين أنه من غير الثابت فى الأوراق تسجيل العقد المشار إليه بالجمعية المذكورة ، فضلا عن أن عبء إثبات الدعوى يقع قانونا على عاتق المطعون ضدهما بعد أن أنكر الطاعن عقد الإيجار المنسوب إليه والذي لم يثبت فى الأوراق سبق مواجهته به قبل رفع الدعوى ومن ثم يضحي الحكم المطعون فيه معيبا بما يتعين نقضه.
( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق بجلسة/4/2001 )
أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنه 1977 بشان إيجار الأماكن على أن " اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة . يلزم المؤجر عند تأخير أي مبني أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البنـاء ومقـدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
مشكلة عدم إثبات تاريخ عقد الإيجار بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع
لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده أمام محكمة الموضوع عقد إيجار العين محل النزاع مكتوبا ، وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعن بما ينال من هذا العقد إلا بمخالفة شروطه لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم فان النعي على الحكم المطعون فيه باستناده في قضائه إلى العقد المشار إليه رغم عدم إثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع يكون على غير أساس.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بصورته عقد البيع المؤرخ 1/9/1991 الصادر من مورثتهم للمطعون ضده الأول وانه قصد به حرمانهم من الانتفاع بشقة النزاع وطلبوا إحالة الدعوى إلى التحقيق إثباته وكان من شان هذا الدفاع – لو صح – أن يكون عقد البيع منعدما لا وجود له ولا يترتب عليه التزام ورثة البائع بتسليم المبيع فان الحكم المطعون فيه إذ لم يعرض له يكون معيبا بالقصور بما يوجب نقضه.
( الطعن رقم 4739 لسنه 69 ق جلسة 20/2/2001 )
الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية . وجوب بيان مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها.
( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )
تمسك الطاعن بإقرار المطعون ضدهم بوكيله الحاضر عنه في دعوى أخري أقيمت منه ضد الأخير بثبوت العلاقة الإيجارية بينهما عن عين النزاع . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون تمحيص ذلك الإقرار وصحة نسبته إلى مورث المطعون ضدهم والظروف التي صدر فيها . قصور. لا يغير منه إلغاء الحكم الصادر فى الدعوى الأخرى طالما لم يكن محله محاضر الجلسات التي أثبت فيها الإقرار.
( الطعن رقم 1990 لسنه 68 ق جلسة 5/7/2000 )
العلاقة الإيجارية الجديدة
قبض المالك الأجرة من المتنازل إليه . أثره . قيام علاقة ايجارية جديدة مباشرة بينهما.
( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )
تمسك الطاعن بإقامته بعين النزاع مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته وبتنازل الشركة المطعون ضدها عن حقها في طلب الإخلاء لعلمها بإقامته بها منذ أربعة عشر عاما لاحقة على وفاة والده وقبولها سداده الأجرة وملحقاتها دون اعتراض منها او من تابعيها حتى رفع دعواها . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإنهاء عقد الإيجار ورفض الدعوى الفرعية بطلب الحكم بإلزام الشركة بتحرير عقد إيجار له على سند من انتفاء إقامته مع والده حتى الوفاة وبدء إقامته بها بعدها وان إيصالات سداده الأجرة جميعها صادرة باسم المستأجر الأصلي فى تاريخ لا حق لوفاته. فساد فى الاستدلال.
( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )
انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن العين محل النزاع أجرت خالية وليست مفروشة استنادا إلى ما ورد بعقد الصلح المكمل للعقد الأصلي من تحديد الأجرة للمكان المؤجر وأخري للمنقولات المستعملة فيه وضالة الزيادة المتفق عليها للأجرة وعدم اكتساب المحل للسمعة التجارية والاتصال بالعملاء . قرائن لا تؤدي بذاتها إلى ما استخلصه منها . فساد فى الاستدلال.
( الطعن رقم 7323 لسنه 64 ق جلسة 24/5/2000 )
حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة . م 16 ق 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 24 ق 49 لسنه 1977 . مؤداه . عدم لزوم العلاقة الإيجارية بالكتابة أو حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة.
( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )
تمسك الطاعن بوجود اتفاق بينه وبين المطعون ضدهما على قيام الشركة التي يمثلها باستخدام العين المؤجرة كمحطة لخدمة وتموين السيارات بنفسها أو بمن تراه لمدة تجدد برضاء الطرفين وإقرار المطعون ضدهما لهذا الاتفاق بالمطالبة بالأجرة المتفق عليها فيه تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء لتأخير جزء منها للغير دون إذن المؤجر . قصور.
( الطعن رقم 1700 لسنه 69 ق جلسة 24/5/2000 )
الأجرة ركن لازم لعقد الإيجار ....صور الأجرة .... المنازعة في تقدير القيمة الإيجارية
عقد الإيجار . الأجرة ركن لازم لانعقاده . تحديدها . كيفيه . المنازعة لتعين مقدارها ابتداء . منازعة فى وجود عقد الإيجار . مؤداه . عدم ثبوت الأجرة بعقد مكتوب أو حكم قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . أثره . عدم قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . لا يغير منه . اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشان الأجرة . علة ذلك
( الطعن رقم 289 لسنه 69 ق جلسة 28/2/2000 )
حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
تنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – الفقرة الأخيرة " ويحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "
العقوبة الجنائية لجريمة إبرام المؤجر أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
وتنص المادة 76 من ذات القانون " يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد علي ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنية ولا تجاوز خمسمائة جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد … ، … ، … ، 24 ، … ، من هذا القانون .
المبادئ التي أرساها قضاء محكمة النقض في شأن حظر تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار
المبدأ الأول .. حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
يحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع وان نص فى الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة حظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلانا مطلقا مستهدفا بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد إلا انه لم يرتب بطلان على عدم إثبات تاريخ العقد فى الشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
المبدأ الثاني .. بطلان عقد الإيجار اللاحق
حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه . مخالفة ذلك . أثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية أو سبق وضع يده على العين المؤجرة . لا محل لإعمال نص المادة 573 مدني.
( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
المبدأ الثالث ...أساس الأفضلية بين عقود الإيجار المحررة عن وحدة واحدة
ثبوت أسبقية استئجار الطاعن لعين النزاع ووضع يده عليها . لازمه. أفضليته على المطعون ضده الثاني ولو كان عقده صحيحا أو وضع يده على عين النزاع بعد انتزاع الحيازة بالإكراه من الطاعن . عدم تمكين الحكم المطعون فيه الأخير من الانتفاع بالعين وقضائه بالتعويض استنادا إلى استحالة التنفيذ العيني لاستئجار المطعون ضده الثاني للعين . خطأ فى تطبيق القانون.
( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني . الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش . اقتصار حق الباقين فى التعويض . م 573 مدني . علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد . كفايته لثبوت الغش وانتفاء حسن النية . مؤداه . عدم تأثر حق من فضل عقده للحيازة أو انتقالها للغير . علة ذلك .
( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة . مخالفة ذلك أثره . بطلان العقد اللاحق للعقد الأول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الإيجارية للمطعون ضده الثاني حال قيام العقد الأصلي . خطا فى تطبيق القانون.
( الطعن رقم 2327 لسنه 63 ق جلسة 6/2/2000 )
تمسك الطاعن بسريان تشريعات إيجار الأماكن على عيني النزاع وان عقده اسبق على عقد إيجار المطعون ضدها الثانية . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بأفضلية عقد الأخيرة لوضع يدها والمطعون ضدها الثانية والثالثة على العين دون غش إعمالا لنص م 573 مدني ودون أن يعرض لهذا الدفاع . قصور .
( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
التأجير من صاحب الوضع الظاهر
تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر من زوج المطعون ضدها الأولي وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر . قصور .
( الطعن رقم 401 لسنه 69 ق جلسة 9/4/2000 )
تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيسا على أن المؤجر لها ليس ملكا او شريكا فى ملكية العقار او وكيلا مفوضا فى التأخير دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ وقصور.
( الطعن رقم 6174 لسنه 64 ق جلسة 3/2/2000
تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استنادا إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترنا بحسن النية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون أن يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور.
( الطعن رقم 726 لسنه 69 ق جلسة 24/2/2000 )
المبدأ الرابع ..... سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد
لمشتري العقار بعقد غير مسجل . مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها . نفاذ الحوالة . أثره . للمشتري مقاضاة المستأجر فى شان الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة ذلك.
( الطعن رقم 8419 لسنه 64 ق جلسة 14/5/2000 )
عقد الإيجار . سريانه فى حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت يوجه رسمي على انتقال الملكية . م 30 ق 49 لسنه 1977 المقابلة للمادة 22 ق 52 لسنه 1969 . شرطه .
( الطعن رقم 250 لسنه 69 ق جلسة 13/1/2000 )
عقد الإيجار . سريانه في حق المالك الجديد بذات شروطه السابقة دون حاجة لتحرير عقد جديد.
( الطعن رقم 1354 لسنه 69 ق جلسة 13/3/2000 )
تصريح المؤجر للمستأجر بالتأخير من الباطن . سريانه فى حق المالك الجديد دون حاجة فى قبوله أو ثبوت التاريخ . م 30 ق 49 لسنه 1977.
( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )
حكم هام
في بيان المقصود بالمشاهرة
وما يماثلها من العبارات المضافة إلى زمن ومدي تأثيرها علي امتداد عقد الإيجار
الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97
إيجارات كلى محكمة قليوب الكلية
والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق
جلسة 15/4/1998 - دائرة 14 إيجارات
محكمة بنها الكلية
حيثيات الحكم وأسبابه ومنطوقة
المحكمة
بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .
حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستأجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربي التي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدني ولما كانت الأجرة الشهرية هي 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدني إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل .
- وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طويت على
(1) أصل عقد الإيجار سند التداعي .
(2) أًصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/12/1996 .
وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتي مثل بها التداعي كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي ( أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .
وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعي أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخه وإنهاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلي
وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفي التداعي كل بوكيله وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيمياً بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى بجلسة اليوم 00
وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحكمة المحال إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التي بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير راجع في ذلك الدفوع في قانون المرافعات فقها وقضاءًا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتي كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضي به تعلو على اعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضي بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الابتدائية " وقضى استئنافياً بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب الانتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة الابتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضي به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )
هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/86 )
كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته . كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته التأقيت في مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتي ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط .وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدني للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )
وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء لانتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجية ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين في ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00
وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماة فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعي عملا بمفهوم المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من قانون المحاماة الرقيم 17 لسنة 83 .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة
برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة.
سكرتير الجلسة رئيس المحكمة
المدة في عقد الإيجار الجديد
بيان المدة في عقد الإيجار الجديد أحد أهم البيانات الأساسية بما يعني ان لعقد الإيجار الجديد بداية ونهاية معلومة.
التاريخ الأول ..... تاريخ بدء العلاقة الايجارية
التاريخ الثاني ..... تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية
مدة عقد الإيجار هي ... تبدأ من - / - / ---- وتنتهي في - / - / --
وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الإيجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة بانتفاعه بها فان انتهاء مدة عقد الإيجار توجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، لأنه في ظل قواعد القانون المدني فإن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته
( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد ..................................... )
[ المادة 598 من القانون المدنى ]
مشكلة إثبات العلاقة الايجارية
تنص المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تنظيم وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر " اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون – أي اعتبارا من 8سمبتمر 1977 – تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .
ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني أو وحدة أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة وفقا للمادة 11 من هذا القانون .
ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .
ورغم صريح نص المادة 24 إلا أن عقد الإيجار يظل عقداً رضائيا يكفي لانعقاده تراضي المؤجر والمستأجر ، ولذا أجاز المشرع استخلاص قيامة ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ونص المادة 24 علي الصيغة السابقة تثير قضية هامة جدا ، وتحديدا الفقرة 3 .
عدم دستورية المادة 24 الفقرة 3 فيما تضمنته من إباحة إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات للمستأجر وحظر ذلك علي المؤجر
المشكلة من الناحية العملية ..........
إذا فقد المستأجر عقد الإيجار خاصته فأنه يملك – وفق المادة 24 فقرة 3 – أن يثبت العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات .
وإذا فقد المؤجر عقد الإيجار خاصته فانه لا يملك إثبات العلاقة الايجارية وبالتالي يكون مآل أي دعوي يرفعها عدم القبول .
والتفرقة بين المستأجر والمؤجر في هذا الخصوص تفرقة غير دستورية .. لماذا .. لمساسها المباشر بمبدأ المساواة بين الخصوم رغم وحدة مراكزهم القانونية ، والأحكام الصادرة بعدم الدستورية لمخالفة مبدأ المساواة الذي أودعه الشارع الدستوري المادة 40 من الدستور قد يصعب تعدادها لا لسبب إلا انه السبب الأساسي لكل طعون وأحكام عدم الدستورية .
ونورد فيما يلي اتجاه المحكمة الدستورية العليا في شأن مبدأ المساواة وتسبيبها لأحكامها بعدم الدستورية علي هذا الأساس :
( المواطنون لدى القانون سواء ، وهم متساوون في الحق والواجبات العامة لا تمييز بينهم في ذلك بسبب الجنس أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة )
[ المادة 40 من الدستور ]
" وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جري علي أن الناس لا يتمايزون فيما بينهم في مجال حقهم في النفاذ الي قاضيهم الطبيعي ، ولا في نطاق القواعد الإجرائية والموضوعية التي تحكم الخصومة القضائية عينها ، ولا في فاعلية ضمانة الدفاع التي يكفلها الدستور أو المشرع للحقوق التي يدعونها "
[ القضية رقم 64 لسنة 17 قضائية دستورية ]
وحتى يفصل في الدفع بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 24 المشار إليها والتي تفرق دون سند بين حق المؤجر والمستأجر في إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات نورد المبادئ التي أرسها قضاء النقض والتي تحكم المشكلات الناتجة عن عدم وجود عقد إيجار ومدي جواز إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات .
القاعدة...يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
الواقع في الأوراق أن الطاعن " المدعي عليه " قد أنكر أمام درجتي التقاضي توقيعه على عقد الإيجار العرفي الذي قدمه المطعون ضدهما " المدعيان " سندا للدعوى ، وأن محكمة الاستئناف– التزاما منها بأحكام القانون فى شان عبء الإثبات وإنكار التوقيع على الورقة العرفية – قد أحالت الدعوى إلى التحقيق بحكمها الذي أصدرته بتاريخ 23/3/1999 وكلفت المطعون ضدهما بإثبات توقيع الطاعن على عقد الإيجار المشار إليه بكافة طرق الإثبات القانونية ، وإذ قرر المطعون ضدهما – بعد ذلك – بجلسة 23/6/1999 بعدم وجود شهود لديهما لوفاة شاهدي العقد ، أعادت المحكمة الاستئناف للمرافعة ، بما مؤداه أنهما عجزا عن إثبات الدعوى المرفوعة منهما.
( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )
القاعدة ....... عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر
أن من مقرر في القانون والمستقر عليه فى قضاء النقض أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر ، وهو عقد رضائي يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإدارة ، فيكفي لانعقاده تراضي المتعاقدين ولا يحتاج فى ذلك إلى شكل خاص ، ويجوز استخلاصه ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ويخضع فى أحكامه إلى النصوص التي وضعها المشرع لتنظميه ومنها التزام المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزم بان يستعمل العين بحسب ما أعدت له.
( الطعن رقم 4279 لسنه 63 ق جلسة 8/4/2001 )
الحكم المطعون فيه بذلك يكون فضلا عن مخالفته الثابت فى الأوراق قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه عندما أسس قضاءه على نقل عبء إثبات الدعوى إلى الطاعن على الرغم من أنه مدعي عليه فيها وغير مكلف بإثباتها ، وسكوته عن النفي لا يصلح بذاته دليلا للحكم للمطعون ضدهما " المدعيان " بطلباتهم بعد أن عجزا عن إثبات صحة عقد الإيجار سند الدعوى – المقدم منها.
( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )
أن الحكم المطعون فيه أضاف إلى أسبابه الآخذ بأسباب الحكم المستأنف ذلك أن حاصل هذه الأسباب أن عقد الإيجار المذكور مسجل بالجمعية الزراعية وأن الطاعن لم يتنازع فيه منذ تحريره فى عام 1963 حتى رفع الدعوى فى عام 1998 ولم يثبت ما ادعاه من ملكيته لأرض النزاع بالتقادم ، فى حين أنه من غير الثابت فى الأوراق تسجيل العقد المشار إليه بالجمعية المذكورة ، فضلا عن أن عبء إثبات الدعوى يقع قانونا على عاتق المطعون ضدهما بعد أن أنكر الطاعن عقد الإيجار المنسوب إليه والذي لم يثبت فى الأوراق سبق مواجهته به قبل رفع الدعوى ومن ثم يضحي الحكم المطعون فيه معيبا بما يتعين نقضه.
( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق بجلسة/4/2001 )
أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنه 1977 بشان إيجار الأماكن على أن " اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة . يلزم المؤجر عند تأخير أي مبني أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البنـاء ومقـدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
مشكلة عدم إثبات تاريخ عقد الإيجار بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع
لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده أمام محكمة الموضوع عقد إيجار العين محل النزاع مكتوبا ، وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعن بما ينال من هذا العقد إلا بمخالفة شروطه لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم فان النعي على الحكم المطعون فيه باستناده في قضائه إلى العقد المشار إليه رغم عدم إثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع يكون على غير أساس.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بصورته عقد البيع المؤرخ 1/9/1991 الصادر من مورثتهم للمطعون ضده الأول وانه قصد به حرمانهم من الانتفاع بشقة النزاع وطلبوا إحالة الدعوى إلى التحقيق إثباته وكان من شان هذا الدفاع – لو صح – أن يكون عقد البيع منعدما لا وجود له ولا يترتب عليه التزام ورثة البائع بتسليم المبيع فان الحكم المطعون فيه إذ لم يعرض له يكون معيبا بالقصور بما يوجب نقضه.
( الطعن رقم 4739 لسنه 69 ق جلسة 20/2/2001 )
الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية . وجوب بيان مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها.
( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )
تمسك الطاعن بإقرار المطعون ضدهم بوكيله الحاضر عنه في دعوى أخري أقيمت منه ضد الأخير بثبوت العلاقة الإيجارية بينهما عن عين النزاع . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون تمحيص ذلك الإقرار وصحة نسبته إلى مورث المطعون ضدهم والظروف التي صدر فيها . قصور. لا يغير منه إلغاء الحكم الصادر فى الدعوى الأخرى طالما لم يكن محله محاضر الجلسات التي أثبت فيها الإقرار.
( الطعن رقم 1990 لسنه 68 ق جلسة 5/7/2000 )
العلاقة الإيجارية الجديدة
قبض المالك الأجرة من المتنازل إليه . أثره . قيام علاقة ايجارية جديدة مباشرة بينهما.
( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )
تمسك الطاعن بإقامته بعين النزاع مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته وبتنازل الشركة المطعون ضدها عن حقها في طلب الإخلاء لعلمها بإقامته بها منذ أربعة عشر عاما لاحقة على وفاة والده وقبولها سداده الأجرة وملحقاتها دون اعتراض منها او من تابعيها حتى رفع دعواها . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإنهاء عقد الإيجار ورفض الدعوى الفرعية بطلب الحكم بإلزام الشركة بتحرير عقد إيجار له على سند من انتفاء إقامته مع والده حتى الوفاة وبدء إقامته بها بعدها وان إيصالات سداده الأجرة جميعها صادرة باسم المستأجر الأصلي فى تاريخ لا حق لوفاته. فساد فى الاستدلال.
( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )
انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن العين محل النزاع أجرت خالية وليست مفروشة استنادا إلى ما ورد بعقد الصلح المكمل للعقد الأصلي من تحديد الأجرة للمكان المؤجر وأخري للمنقولات المستعملة فيه وضالة الزيادة المتفق عليها للأجرة وعدم اكتساب المحل للسمعة التجارية والاتصال بالعملاء . قرائن لا تؤدي بذاتها إلى ما استخلصه منها . فساد فى الاستدلال.
( الطعن رقم 7323 لسنه 64 ق جلسة 24/5/2000 )
حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة . م 16 ق 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 24 ق 49 لسنه 1977 . مؤداه . عدم لزوم العلاقة الإيجارية بالكتابة أو حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة.
( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )
تمسك الطاعن بوجود اتفاق بينه وبين المطعون ضدهما على قيام الشركة التي يمثلها باستخدام العين المؤجرة كمحطة لخدمة وتموين السيارات بنفسها أو بمن تراه لمدة تجدد برضاء الطرفين وإقرار المطعون ضدهما لهذا الاتفاق بالمطالبة بالأجرة المتفق عليها فيه تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء لتأخير جزء منها للغير دون إذن المؤجر . قصور.
( الطعن رقم 1700 لسنه 69 ق جلسة 24/5/2000 )
الأجرة ركن لازم لعقد الإيجار ....صور الأجرة .... المنازعة في تقدير القيمة الإيجارية
عقد الإيجار . الأجرة ركن لازم لانعقاده . تحديدها . كيفيه . المنازعة لتعين مقدارها ابتداء . منازعة فى وجود عقد الإيجار . مؤداه . عدم ثبوت الأجرة بعقد مكتوب أو حكم قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . أثره . عدم قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . لا يغير منه . اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشان الأجرة . علة ذلك
( الطعن رقم 289 لسنه 69 ق جلسة 28/2/2000 )
حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
تنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – الفقرة الأخيرة " ويحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "
العقوبة الجنائية لجريمة إبرام المؤجر أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
وتنص المادة 76 من ذات القانون " يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد علي ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنية ولا تجاوز خمسمائة جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد … ، … ، … ، 24 ، … ، من هذا القانون .
المبادئ التي أرساها قضاء محكمة النقض في شأن حظر تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار
المبدأ الأول .. حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
يحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع وان نص فى الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة حظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلانا مطلقا مستهدفا بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد إلا انه لم يرتب بطلان على عدم إثبات تاريخ العقد فى الشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
المبدأ الثاني .. بطلان عقد الإيجار اللاحق
حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه . مخالفة ذلك . أثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية أو سبق وضع يده على العين المؤجرة . لا محل لإعمال نص المادة 573 مدني.
( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
المبدأ الثالث ...أساس الأفضلية بين عقود الإيجار المحررة عن وحدة واحدة
ثبوت أسبقية استئجار الطاعن لعين النزاع ووضع يده عليها . لازمه. أفضليته على المطعون ضده الثاني ولو كان عقده صحيحا أو وضع يده على عين النزاع بعد انتزاع الحيازة بالإكراه من الطاعن . عدم تمكين الحكم المطعون فيه الأخير من الانتفاع بالعين وقضائه بالتعويض استنادا إلى استحالة التنفيذ العيني لاستئجار المطعون ضده الثاني للعين . خطأ فى تطبيق القانون.
( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني . الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش . اقتصار حق الباقين فى التعويض . م 573 مدني . علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد . كفايته لثبوت الغش وانتفاء حسن النية . مؤداه . عدم تأثر حق من فضل عقده للحيازة أو انتقالها للغير . علة ذلك .
( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة . مخالفة ذلك أثره . بطلان العقد اللاحق للعقد الأول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الإيجارية للمطعون ضده الثاني حال قيام العقد الأصلي . خطا فى تطبيق القانون.
( الطعن رقم 2327 لسنه 63 ق جلسة 6/2/2000 )
تمسك الطاعن بسريان تشريعات إيجار الأماكن على عيني النزاع وان عقده اسبق على عقد إيجار المطعون ضدها الثانية . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بأفضلية عقد الأخيرة لوضع يدها والمطعون ضدها الثانية والثالثة على العين دون غش إعمالا لنص م 573 مدني ودون أن يعرض لهذا الدفاع . قصور .
( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
التأجير من صاحب الوضع الظاهر
تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر من زوج المطعون ضدها الأولي وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر . قصور .
( الطعن رقم 401 لسنه 69 ق جلسة 9/4/2000 )
تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيسا على أن المؤجر لها ليس ملكا او شريكا فى ملكية العقار او وكيلا مفوضا فى التأخير دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ وقصور.
( الطعن رقم 6174 لسنه 64 ق جلسة 3/2/2000
تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استنادا إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترنا بحسن النية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون أن يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور.
( الطعن رقم 726 لسنه 69 ق جلسة 24/2/2000 )
المبدأ الرابع ..... سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد
لمشتري العقار بعقد غير مسجل . مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها . نفاذ الحوالة . أثره . للمشتري مقاضاة المستأجر فى شان الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة ذلك.
( الطعن رقم 8419 لسنه 64 ق جلسة 14/5/2000 )
عقد الإيجار . سريانه فى حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت يوجه رسمي على انتقال الملكية . م 30 ق 49 لسنه 1977 المقابلة للمادة 22 ق 52 لسنه 1969 . شرطه .
( الطعن رقم 250 لسنه 69 ق جلسة 13/1/2000 )
عقد الإيجار . سريانه في حق المالك الجديد بذات شروطه السابقة دون حاجة لتحرير عقد جديد.
( الطعن رقم 1354 لسنه 69 ق جلسة 13/3/2000 )
تصريح المؤجر للمستأجر بالتأخير من الباطن . سريانه فى حق المالك الجديد دون حاجة فى قبوله أو ثبوت التاريخ . م 30 ق 49 لسنه 1977.
( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )
حكم هام
في بيان المقصود بالمشاهرة
وما يماثلها من العبارات المضافة إلى زمن ومدي تأثيرها علي امتداد عقد الإيجار
الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97
إيجارات كلى محكمة قليوب الكلية
والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق
جلسة 15/4/1998 - دائرة 14 إيجارات
محكمة بنها الكلية
حيثيات الحكم وأسبابه ومنطوقة
المحكمة
بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .
حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستأجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربي التي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدني ولما كانت الأجرة الشهرية هي 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدني إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل .
- وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طويت على
(1) أصل عقد الإيجار سند التداعي .
(2) أًصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/12/1996 .
وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتي مثل بها التداعي كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي ( أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .
وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعي أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخه وإنهاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلي
وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفي التداعي كل بوكيله وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيمياً بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى بجلسة اليوم 00
وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحكمة المحال إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التي بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير راجع في ذلك الدفوع في قانون المرافعات فقها وقضاءًا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتي كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضي به تعلو على اعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضي بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الابتدائية " وقضى استئنافياً بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب الانتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة الابتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضي به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )
هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/86 )
كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته . كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته التأقيت في مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتي ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط .وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدني للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )
وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء لانتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجية ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين في ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00
وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماة فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعي عملا بمفهوم المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من قانون المحاماة الرقيم 17 لسنة 83 .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة
برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة.
سكرتير الجلسة رئيس المحكمة
