الرئيسية
جلسة الخميس 13 يناير سنة 2000
الطعنين رقمى 1002، 1354 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
سريان عقد الايجار فى حق المالك الجديد بذات شروطه. نفاذ الايجار فى حق الخلف الخاص. مؤداه. اعتبار الخلف طرفا فى عقد الايجار. الحقوق والالتزامات المتصلة بالمكان المؤجر تنتقل اليه. شرطه. الا تكون خارجة عن الرابطة العقدية او مستقلة عنها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 69 المقابلة للمادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل على أن عقد الإيجار يظل ساريا فى حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد والمقرر أنه يقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففى هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقا للقاعدة العامة الواردة فى المادة 146 مدنى وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشىء إليه لما كان ذلك.
جلسة الخميس 13 يناير سنة 2000
الطعن رقم 250 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
عقود الايجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ سابق على انتقال الملكية. شرطه. ان تكون قائمة فى مواجهة المالك السابق. علة ذلك. انصراف اثر الايجار الى الخلف الخاص. قبل التسجيل مشترى العقار دائن عادى للبائع. علاقة المشترى الغير مسجل بالبائع له. وعلاقة الاخير بالمستأجر علاقتان شخصيتان منفصلتان كل منهما عن الاخرى. اثر ذلك. ليس لاحد هذين ان يطالبه الآخر بشئ بالطريق المباشر.
القاعدة
النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة النزاع - المقابلة للمادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على انتقال الملكية، يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه وأن هذه العقود التى تسرى فى مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة فى مواجهة المالك السابق وهى لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن له حق التأجير طبقا للقانون، وكان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606، من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى إلا إنه وفقا للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاثة الأخرى سالفة البيان وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفا خاصا فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلا وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشىء بالطريق المباشر، وكان علم المستأجر المعول عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشترى سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية.
جلسة الأربعاء 25 نوفمبر سنة 1998
الطعن رقم 3441 لسنة 60 ق
ملخص القاعدة
التزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الاستمرار فى الانتفاع بالعقار المؤجر اليه من هذا الاخير مترتب على انتقال الحق فى إستغلال هذا العقار من السلف إلى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية.
القاعدة
من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى "تسرى عقود الايجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكون لسند الايجار ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل على ان خلافة المالك الجديد للمالك القديم فى الايجار انما تستمد من خلافته له فى الملكية باعتبار ان التزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الاستمرار فى الانتفاع بالعقار المؤجر اليه من هذا الأخير مترتب على انتقال الحق فى استغلال هذا العقار من السلف الى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية، وفى ذلك ما يوجب - تعرفا على نطاق الخلافة فى الايجار - الوقوف على نطاق الخلافة فى الملكية وذلك بتحديد العقار الذى انصب عليه التصرف الناقل للملكية، اذ فى حدوده تحدد الخلافة فى الايجار.
جلسة الأربعاء 23 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 6582 لسنة 64 ق
ملخص القاعدة
عقد الايجار. امتداده. م29-1 ق 49-1977. جواز نزول المستفيد عن ميزة الامتداد. شرطه. اتفاق الطرفين بعد ثبوت قيام الامتداد. اثره. شغل المكان دون سند.
القاعدة
المقرر أنه ولئن كانت المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تقضى بامتداد عقد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر لصالح زوجة أو أولاده أو والديه المقيمين معه بالعين المؤجرة حتى تاريخ الوفاة او الترك إلا أن ذلك ليس من شأنه أن ينفى - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - جواز نزول المستفيد عن ميزة الامتداد، وفى هذه الحالة يكون النزول عنها باتفاق يتم بين الطرفين بعد ثبوت قيام الامتداد - يتعهد فيه المستفيد بإخلاء المكان المؤجر فى ميعاد معين ويكون هذا التعهد ملزما وتنتهى العلاقة الإيجارية بينهما بحلول هذا الميعاد ويصبح المستفيد بعد ذلك شاغلا المكان المؤجر دون سند.
جلسة الخميس 3 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 2938 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار. استخلاص الاقامة المستقرة من مسائل الواقع يستقل بها قاضى الموضوع بحالة من سلطة تقدير الادلة وبحث المستندات. قيام الحكم على قرائن معيبة ضمن قرائن اخرى لا يبين منه أثر كل فى تكوين عقيدة المحكمة. فساد فى الاستدلال. قيام الحكم على قرائن متساندة. فساد احداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة إنه ولئن كان استخلاص الاقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة فى الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بان يكون استخلاصه سائغا مؤديا إلى النتيجة التى انتهى إليها. وانه إذا ساق الحكم قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى أستدل بها، وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين عقيدة المحكمة فإنه يكون مشوبا بالفساد فى استدلال، وأنه إذا أقام الحكم قضاءه على قرائن متساندة دون أن يبين اثر كل منها فى عقيدة المحكمة فان فساد إحداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
جلسة الاثنين 5 يونيه سنة 2000
الطعن رقم 2161 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار. م 29 ق 49-1977. عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين. مؤدى ذلك.
القاعدة
لما كان المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 29 من قانون ايجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك "قد جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعده الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الايجار ابتداء مع المالك أو من انتقل اليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين.
جلسة الأحد 20 يونيو سنة 1999
الطعن رقم 3366 لسنة 58 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار إلى زوج المستأجر الأصلى واولاده ووالديه. شرطه. الاقامة معه حتى الوفاة أو الترك. م 29-1 ق 49-1977. المقصود بالاقامة هنا. واقعة الاقامة من مسائل الواقع تستقل بها محكمة الموضوع.
القاعدة
مؤدى نص المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ان عقد الايجار لا ينتهى بوفاة المستأجر بل يمتد الى زوجة واولاده ووالديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة او الترك. لما كان ذلك وكان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان الاقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين هى الاقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته او تركه المسكن، وان واقعة الاقامة الفعلية من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى اقامت قضاءها على اسباب سائغة لها اصلها الثابت بالاوراق، وانه اذا اقام الحكم قضاءه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له او موجود ولكنه مناقض لما اثبته او غير مناقض ولكن من المستحيل عقلا استخلاص تلك الواقعة منه كان متعينا نقضه.
جلسه الخميس 21 ديسمبر 2000
الطعن رقم 401 لسنه 61 ق
ملخص القاعدة
الحكم بالامتداد القانونى لعقد الإيجار شرطه الإقامة المستقرة لصالح المستفيد.
القاعدة
إن مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلى الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الاسكان استحدث فى المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين ثبتت إقامتهم معه فى العين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك - والمقصود بالإقامة فى هذه الحالة هى الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع امتداد إليه العقد بحكم القانون - ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية فى تخليه عنها. وأن المقصود بالترك الذى يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة والامتداد القانونى لعقد الإيجار فى مفهوم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 - هو الترك الفعلى من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك بشرط استمرار عقد الإيجار قائما - ويجب أن يتوافر فى الترك عنصران أولهما مادى يتمثل فى هجر الإقامة فى العين على وجه نهائى والثانى معنى بأن يصاحب هجر الأقامة فيها عنصر التخلى عن العلاقة الإيجارية لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار - كما أن المقرر أن استخلاص ثبوت ترك المستأجر العين المؤجرة وتخليه عنها للغير - والإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد ونفى ذلك هو من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقدير واستخلاصه من الأدلة والمستندات المطروحة عليها - فى الدعوى دون معقب عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تؤدى إلى النتيجة التى انتهى إليها الحكم.
جلسة الاربعاء 25 أكتوبر سنة 2000
الطعن رقم 239 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المحددين بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969، المقابلة للمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها او وفاتها. شرط ذلك ثبوتها منذ بدء الايجار، وذلك استثناء من الأثر الرجعى لحكم الدستورية العليا بعدم دستورية النص السابق طالما أن الحقوق والمراكز قد استقرت - الدفاع الجوهرى الذى أن صح يتغير به وجه الرأى فى الدعوى التفات المحكمة عنه وعدم الرد عليه، قصور فى التسبيب.
القاعدة
من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن لعقد الايجار طابعا عائليا وجماعيا لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فى المسكن بمفرده وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواؤهم به، وأن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الاقارب المحددين بالمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإيجار، ومادام أن إقامة هؤلاء المساكنين لم ينقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الإمتداد القانونى للعقد، كما أن من المقرر أنه يستثنى من الأثر الرجعى للحكم الصادر من المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص فى القانون على الوقائع والعلاقات السابقة على صدوره، الحقوق والمراكز التى تكون قد استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة الأمر المقضى أو بانقضاء مدة التقادم، وأنه يترتب على إغفال الحكم بحث دفاع جوهرى أبداه الخصم بطلانه إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا فى أسباب الحكم الواقعية يؤدى إلى بطلانه. لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه قد أقام بالعين محل النزاع منذ بدء الايجار فى 1-5-1974 مشاركا المستأجر الأصلى وزوجته وشقيقته - حتى وفاة الأول وترك الثانية العين له، وأنه قد أستمر فى هذه الإقامة حتى رفع الدعوى الماثلة عليه مدة تزيد على الثمانى عشر سنة مما يترتب عليه امتداد عقد الإيجار لصالحه واستثناءه بالتقادم المشار إليه من الأثر الرجعى للحكم بعدم دستورية المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى خصوص عقد ايجار المسكن لصالح أقارب المصاهرة أو النسب - من غير الزوجين والوالدين والأولاد - وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالتأسيس على حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه دون أن يعنى ببحث ما تمسك به الطاعن من مساكنته المستأجر الأصلى منذ بدء الايجار وحتى وفاته ومضى مدة خمسة عشر عاما على وجوده بالعين بعد ذلك حتى إقامة الدعوى الراهنة - رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به - لو صح - وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون فضلا عن خطئه فى تطبيق القانون مشوبا بالقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة الأحد 2 يناير سنة 2000
الطعن رقم 6095 لسنة 64 ق
ملخص القاعدة
الاقامة المستقرة المعتادة هى المناط فى استمرار عقد الايجار. لمن لهم حق الامتداد فيه. المنازعة فى ذلك قابلة للتجزئة. يجوز الحكم لاحدهم دون الاخرين. الاقامة المستقرة من امور الواقع تدخل فى سلطة محكمة الموضوع.
القاعدة
لما كان المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أنه إذا كان النزاع يدور حول استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر الذين كانوا يقيمون معه قبل وفاته وهو ما يحكمه نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن - ولما كانت الإقامة المستقرة المعتادة هى المناط فى استمرار عقد الإيجار لهؤلاء الأقارب فإن النزاع يكون بطبيعته قابلا للتجزئة إذ للفصل فيه يحتمل للقضاء لأحدهم دون الآخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الإقامة، ولما كان مؤدى النص فى المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الإشارة أن عقد الإيجار لا ينتهى كأصل عام بوفاة المستأجر بل يمتد إلى زوجته وأولاده الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وأن الإقامة التى يترتب عليها مزية الامتداد القانونى بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين هى تلك الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة أيا كانت مدتها وبدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولا تعد الإقامة العرضية والعابرة كذلك وإن الإقامة المستقرة هى من أمور الواقع التى تدخل فى سلطة محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغا.
جلسة الأحد 23 يناير سنة 2000
الطعن رقم 2736 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد ايجار المسكن الى من عددهم نص المادة 29-1 من القانون 49 لسنة 1977، شرطه. الاقامة المستقرة. مؤداها. نية المقيم ان يجعل من المسكن مراحه ومغداه. مسكن الزوجية. مقتضاه. اقامة الزوجة به حقيقة او حكما منذ زواجها. إقامة دائمة ومستقرة وحتى وفاة المستأجر.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن الإقامة المستقرة التى ترتب امتداد عقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين هى التى تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة ومستقرة، وكان الزوج هو الملزم شرعا بإعداد مسكن الزوجية وله على زوجته حق الاحتباس والقرار فيه مما لازمه أن تكون إقامة الزوجة بمنزل الزوجية حقيقة أو حكما تنفيذا لحق الاحتباس الشرعى هى الإقامة التى تكون لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية فتخرج بذلك إقامتها بغير مسكن الزوجية عن هذا المدلول ولا تسوغ امتداد عقد الإيجار لها وفقا لنص المادة 29 المشار أليهما مهما استطالت وأيا كان مبعثها أو دواعيها إلا إذا أقامت الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بالمسكن إقامة دائمة ومستقرة باعتباره وحده مسكنا للزوجية وذلك حتى الوفاة.
جلسة الخميس 27 يناير سنة 2000
الطعنين رقمى 7166، 7167 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار فى حالة الوفاة او الترك لصالح اولاد المستأجر وزوجه ووالده. شرطه. الاقامة معه وقت الوفاة او الترك. المقصود بالاقامة. اثر الامتداد.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 69 المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن "... لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ......" يدل على أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلى الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث فى المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده - فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة - لصالح زوجه أو أولاده المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكى يتمتع أى من هؤلاء بميزة الامتداد أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة والمقرر أن الإقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقة فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق مقرر له وليس واجبا عليه.
جلسة الاثنين 31 يناير سنة 2000
الطعن رقم 895 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
ايجار الاماكن. امتداد عقد الايجار بوفاة المستأجر او تركه العين. م29 قانون 49 لسنة 1977. غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين. اثر ذلك.
القاعدة
لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" قد جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من انتقل إليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين.
جلسة الاثنين 17 يناير سنة 2000
الطعن رقم 5354 لسنة 64 ق
ملخص القاعدة
الطابع العائلى لعقد الايجار. افراد اسرة المستأجر ليسوا مستأجرين اصليين. اقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر. خلافتهم له. شرطه. بقائهم فى شغل العين واقعة قانونية لهم ان يتمسكوا بها طالما ان المؤجر يحتج بانتهائها.
القاعدة
مؤدى نص المادة 152 من القانون المدنى على أن (لا يرتب العقد التزاما فى ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقا) فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية وما نصت به المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما فى ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه، وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتبا حقوقا للغير، ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلى وجماعى لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى له إسكانهم، إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج بسكنى زوجته والأب بسكنى صغاره والمخدوم بسكنى خدمه، فهؤلاء جميعا ليسوا مستأجرين أصليين، ولا يعد المستأجر نائبا عنهم، وإن كان لهم حق الانتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر وتعتبر إقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها استنادا لعقد الإيجار، ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر، ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الايجارية الأصلية قد انقضت مع ملاحظة أن المشرع فى نص قانونى إيجارات الأماكن سالفى الذكر قد كفل لبعضهم بشروط معينة الحق فى خلافة المستأجر وإلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار له لينقلب مستأجرا أصليا، فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيسا على أن العلاقة الايجارية التى تربطه بالمستأجر الأصلى والتى لم يكن الشاغل طرفا فيها قد انقضت كان للمدعى عليه أن ينفى زعم المؤجر ويتمسك بأن عقد الإيجار سنده فى شغل العين لازال قائما باعتبار أن عقد الإيجار وبقاءه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين واقعة قانونية له أن يتمسك بقيامه طالما أن المدعى يحتج عليه بانتهائه، وإلا كان فى ذلك إخلال بمبدأ المساواة.
جلسة الخميس 3 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 2938 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار. استخلاص الاقامة المستقرة من مسائل الواقع يستقل بها قاضى الموضوع بحالة من سلطة تقدير الادلة وبحث المستندات. قيام الحكم على قرائن معيبة ضمن قرائن اخرى لا يبين منه أثر كل فى تكوين عقيدة المحكمة. فساد فى الاستدلال. قيام الحكم على قرائن متساندة. فساد احداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة إنه ولئن كان استخلاص الاقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة فى الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بان يكون استخلاصه سائغا مؤديا إلى النتيجة التى انتهى إليها. وانه إذا ساق الحكم قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى أستدل بها، وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين عقيدة المحكمة فإنه يكون مشوبا بالفساد فى استدلال، وأنه إذا أقام الحكم قضاءه على قرائن متساندة دون أن يبين اثر كل منها فى عقيدة المحكمة فان فساد إحداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
جلسة الأحد 6 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 2340 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
تقدير الاقامة المستقرة من امور الواقع تدخل فى سلطة محكمة الموضوع. شرطه. متى ذهبت محكمة النقض فى تقدير اقوال الشهود فى الدعوى منحى معين. التزام محكمة الاستئناف تتبع حكم النقض فيما ذهبت اليه بالنسبة لتلك الاقوال.
القاعدة
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أنه ولئن كان تقدير الإقامة المستقرة من أمور الواقع وتدخل فى سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط أن يكون استخلاصها سائغا وألا تخرج بأقوال الشهود عن حدودها ولا إلى ما لا يؤدى إليه مدلولها ولازم ذلك انه متى ذهبت محكمة النقض فى تقدير أقوال الشهود فى الدعوى واستخلاص الواقع منها منحى معين فإن على محكمة الاستئناف إن نقض الحكم لهذا السبب أن تتبع حكم النقض فيما ذهب إليه بالنسبة لتلك الأقوال وألا يقيم قضاءها على خلاف هذا المنحى.
جلسة الأربعاء 9 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 231 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
من لهم حق الامتداد القانونى لعقد الايجار فى حالتى الوفاة او الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين اصليين للمكان المؤجر. علة ذلك. استفادتهم بالامتداد بقوة القانون. من وقت الوفاة او الترك.
القاعدة
ومن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن من لهم حق الانتفاع بالامتداد القانونى لعقد الإيجار فى حالتى الوفاة أو الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين أصليين للمكان المؤجر فلا تترتب فى ذمتهم حال حياته أو خلال مشاركتهم له فيه أية التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف الأصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر حتى إذا ما أخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصامهم، حتى إذا توفى المستأجر أو ترك العين لمن كان مقيما معه فإنهم يستفيدون من امتداد عقد الإيجار لصالحهم بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة أو الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الايجارية.
جلسة الأربعاء 12 إبريل سنة 2000
الطعن رقم 56 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
إمتداد عقد الايجار لمن نص القانون على حقهم فى ذلك عند ترك المستأجر الأصلى او وفاته مناطه ان يكون عقد الايجار مازال ساريا حتى وقوع هذا الترك ولم يتم فسخه قضاءا او رضاء - المستأجر الذى يقيم مبنى من ثلاث وحدات فأكثر فى تاريخ لاحق للإيجار، إذا اسقط حقه فى الخيار بتصرف يدل على انعدام رغبته فى توفير مكان ملائم لديه للمالك فإن عقد الايجار يعتبر منفسخا بقوة القانون منذ وقت وقوع المخالفة.
القاعدة
وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن النص فى المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "...... لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين اذ بقى فيها زوجه او اولاده او ولداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك......" يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترك الذى يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة هو الترك الفعلى للإقامة بالعين من جانب المستأجر، وأن الامتداد القانونى للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائما وقت الترك لم يفسخ قضاء أو رضاء، وإذ كان النص فى الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه ...." يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص هو التزام تخييرى بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين، فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملا ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته فى توفير مكان ملائم فى المبنى الجديد يشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين انحل التزامه التخييرى إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة مما لازمه إنفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثرا فى امتداد عقد الإيجار الأصلى إليه بعد زواله. لما كان ذلك، وكان الثابت أن الحكم رقم 6980 لسنة 1989 مدنى شمال القاهرة الابتدائية قضى بإخلاء المطعون ضده الثانى "المستأجر الأصلى" والد المطعون ضده الأول من شقة النزاع لإقامته مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بذات البلد وثابت من تقرير الخبير الذى استند إليه هذا الحكم فى قضائه أن المبنى تم سنة 1982 أى فى تاريخ سابق لترك المستأجر الأصلى للعين والذى قرر أمام المحكمة أنه تم سنة 1986 ومن ثم يكون العقد قد انفسخ بقوة القانون منذ ذلك التاريخ. وإذ خالف الحكم المطعون فيه النظر المتقدم واعتد بتاريخ صدور الحكم سالف البيان فى 27-4-1991 مقررا بأنه لاحق على ترك المستأجر الأصلى للعين ومن ثم لا يؤثر فى امتداد العقد للمطعون ضده الاول وقد صار هذا الحكم نهائيا لعدم الطعن عليه، فان الحكم المطعون فيه يكون معيبا بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون ما حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
الطعنين رقمى 1002، 1354 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
سريان عقد الايجار فى حق المالك الجديد بذات شروطه. نفاذ الايجار فى حق الخلف الخاص. مؤداه. اعتبار الخلف طرفا فى عقد الايجار. الحقوق والالتزامات المتصلة بالمكان المؤجر تنتقل اليه. شرطه. الا تكون خارجة عن الرابطة العقدية او مستقلة عنها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 69 المقابلة للمادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل على أن عقد الإيجار يظل ساريا فى حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد والمقرر أنه يقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففى هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقا للقاعدة العامة الواردة فى المادة 146 مدنى وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشىء إليه لما كان ذلك.
جلسة الخميس 13 يناير سنة 2000
الطعن رقم 250 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
عقود الايجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ سابق على انتقال الملكية. شرطه. ان تكون قائمة فى مواجهة المالك السابق. علة ذلك. انصراف اثر الايجار الى الخلف الخاص. قبل التسجيل مشترى العقار دائن عادى للبائع. علاقة المشترى الغير مسجل بالبائع له. وعلاقة الاخير بالمستأجر علاقتان شخصيتان منفصلتان كل منهما عن الاخرى. اثر ذلك. ليس لاحد هذين ان يطالبه الآخر بشئ بالطريق المباشر.
القاعدة
النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة النزاع - المقابلة للمادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على انتقال الملكية، يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه وأن هذه العقود التى تسرى فى مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة فى مواجهة المالك السابق وهى لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن له حق التأجير طبقا للقانون، وكان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606، من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى إلا إنه وفقا للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاثة الأخرى سالفة البيان وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفا خاصا فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلا وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشىء بالطريق المباشر، وكان علم المستأجر المعول عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشترى سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية.
جلسة الأربعاء 25 نوفمبر سنة 1998
الطعن رقم 3441 لسنة 60 ق
ملخص القاعدة
التزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الاستمرار فى الانتفاع بالعقار المؤجر اليه من هذا الاخير مترتب على انتقال الحق فى إستغلال هذا العقار من السلف إلى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية.
القاعدة
من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى "تسرى عقود الايجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكون لسند الايجار ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل على ان خلافة المالك الجديد للمالك القديم فى الايجار انما تستمد من خلافته له فى الملكية باعتبار ان التزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الاستمرار فى الانتفاع بالعقار المؤجر اليه من هذا الأخير مترتب على انتقال الحق فى استغلال هذا العقار من السلف الى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية، وفى ذلك ما يوجب - تعرفا على نطاق الخلافة فى الايجار - الوقوف على نطاق الخلافة فى الملكية وذلك بتحديد العقار الذى انصب عليه التصرف الناقل للملكية، اذ فى حدوده تحدد الخلافة فى الايجار.
جلسة الأربعاء 23 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 6582 لسنة 64 ق
ملخص القاعدة
عقد الايجار. امتداده. م29-1 ق 49-1977. جواز نزول المستفيد عن ميزة الامتداد. شرطه. اتفاق الطرفين بعد ثبوت قيام الامتداد. اثره. شغل المكان دون سند.
القاعدة
المقرر أنه ولئن كانت المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تقضى بامتداد عقد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر لصالح زوجة أو أولاده أو والديه المقيمين معه بالعين المؤجرة حتى تاريخ الوفاة او الترك إلا أن ذلك ليس من شأنه أن ينفى - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - جواز نزول المستفيد عن ميزة الامتداد، وفى هذه الحالة يكون النزول عنها باتفاق يتم بين الطرفين بعد ثبوت قيام الامتداد - يتعهد فيه المستفيد بإخلاء المكان المؤجر فى ميعاد معين ويكون هذا التعهد ملزما وتنتهى العلاقة الإيجارية بينهما بحلول هذا الميعاد ويصبح المستفيد بعد ذلك شاغلا المكان المؤجر دون سند.
جلسة الخميس 3 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 2938 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار. استخلاص الاقامة المستقرة من مسائل الواقع يستقل بها قاضى الموضوع بحالة من سلطة تقدير الادلة وبحث المستندات. قيام الحكم على قرائن معيبة ضمن قرائن اخرى لا يبين منه أثر كل فى تكوين عقيدة المحكمة. فساد فى الاستدلال. قيام الحكم على قرائن متساندة. فساد احداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة إنه ولئن كان استخلاص الاقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة فى الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بان يكون استخلاصه سائغا مؤديا إلى النتيجة التى انتهى إليها. وانه إذا ساق الحكم قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى أستدل بها، وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين عقيدة المحكمة فإنه يكون مشوبا بالفساد فى استدلال، وأنه إذا أقام الحكم قضاءه على قرائن متساندة دون أن يبين اثر كل منها فى عقيدة المحكمة فان فساد إحداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
جلسة الاثنين 5 يونيه سنة 2000
الطعن رقم 2161 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار. م 29 ق 49-1977. عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين. مؤدى ذلك.
القاعدة
لما كان المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 29 من قانون ايجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك "قد جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعده الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الايجار ابتداء مع المالك أو من انتقل اليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين.
جلسة الأحد 20 يونيو سنة 1999
الطعن رقم 3366 لسنة 58 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار إلى زوج المستأجر الأصلى واولاده ووالديه. شرطه. الاقامة معه حتى الوفاة أو الترك. م 29-1 ق 49-1977. المقصود بالاقامة هنا. واقعة الاقامة من مسائل الواقع تستقل بها محكمة الموضوع.
القاعدة
مؤدى نص المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ان عقد الايجار لا ينتهى بوفاة المستأجر بل يمتد الى زوجة واولاده ووالديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة او الترك. لما كان ذلك وكان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان الاقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين هى الاقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته او تركه المسكن، وان واقعة الاقامة الفعلية من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى اقامت قضاءها على اسباب سائغة لها اصلها الثابت بالاوراق، وانه اذا اقام الحكم قضاءه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له او موجود ولكنه مناقض لما اثبته او غير مناقض ولكن من المستحيل عقلا استخلاص تلك الواقعة منه كان متعينا نقضه.
جلسه الخميس 21 ديسمبر 2000
الطعن رقم 401 لسنه 61 ق
ملخص القاعدة
الحكم بالامتداد القانونى لعقد الإيجار شرطه الإقامة المستقرة لصالح المستفيد.
القاعدة
إن مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلى الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الاسكان استحدث فى المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين ثبتت إقامتهم معه فى العين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك - والمقصود بالإقامة فى هذه الحالة هى الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع امتداد إليه العقد بحكم القانون - ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية فى تخليه عنها. وأن المقصود بالترك الذى يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة والامتداد القانونى لعقد الإيجار فى مفهوم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 - هو الترك الفعلى من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك بشرط استمرار عقد الإيجار قائما - ويجب أن يتوافر فى الترك عنصران أولهما مادى يتمثل فى هجر الإقامة فى العين على وجه نهائى والثانى معنى بأن يصاحب هجر الأقامة فيها عنصر التخلى عن العلاقة الإيجارية لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار - كما أن المقرر أن استخلاص ثبوت ترك المستأجر العين المؤجرة وتخليه عنها للغير - والإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد ونفى ذلك هو من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقدير واستخلاصه من الأدلة والمستندات المطروحة عليها - فى الدعوى دون معقب عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تؤدى إلى النتيجة التى انتهى إليها الحكم.
جلسة الاربعاء 25 أكتوبر سنة 2000
الطعن رقم 239 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المحددين بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969، المقابلة للمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها او وفاتها. شرط ذلك ثبوتها منذ بدء الايجار، وذلك استثناء من الأثر الرجعى لحكم الدستورية العليا بعدم دستورية النص السابق طالما أن الحقوق والمراكز قد استقرت - الدفاع الجوهرى الذى أن صح يتغير به وجه الرأى فى الدعوى التفات المحكمة عنه وعدم الرد عليه، قصور فى التسبيب.
القاعدة
من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن لعقد الايجار طابعا عائليا وجماعيا لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فى المسكن بمفرده وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواؤهم به، وأن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الاقارب المحددين بالمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإيجار، ومادام أن إقامة هؤلاء المساكنين لم ينقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الإمتداد القانونى للعقد، كما أن من المقرر أنه يستثنى من الأثر الرجعى للحكم الصادر من المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص فى القانون على الوقائع والعلاقات السابقة على صدوره، الحقوق والمراكز التى تكون قد استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة الأمر المقضى أو بانقضاء مدة التقادم، وأنه يترتب على إغفال الحكم بحث دفاع جوهرى أبداه الخصم بطلانه إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا فى أسباب الحكم الواقعية يؤدى إلى بطلانه. لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه قد أقام بالعين محل النزاع منذ بدء الايجار فى 1-5-1974 مشاركا المستأجر الأصلى وزوجته وشقيقته - حتى وفاة الأول وترك الثانية العين له، وأنه قد أستمر فى هذه الإقامة حتى رفع الدعوى الماثلة عليه مدة تزيد على الثمانى عشر سنة مما يترتب عليه امتداد عقد الإيجار لصالحه واستثناءه بالتقادم المشار إليه من الأثر الرجعى للحكم بعدم دستورية المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى خصوص عقد ايجار المسكن لصالح أقارب المصاهرة أو النسب - من غير الزوجين والوالدين والأولاد - وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالتأسيس على حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه دون أن يعنى ببحث ما تمسك به الطاعن من مساكنته المستأجر الأصلى منذ بدء الايجار وحتى وفاته ومضى مدة خمسة عشر عاما على وجوده بالعين بعد ذلك حتى إقامة الدعوى الراهنة - رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به - لو صح - وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون فضلا عن خطئه فى تطبيق القانون مشوبا بالقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة الأحد 2 يناير سنة 2000
الطعن رقم 6095 لسنة 64 ق
ملخص القاعدة
الاقامة المستقرة المعتادة هى المناط فى استمرار عقد الايجار. لمن لهم حق الامتداد فيه. المنازعة فى ذلك قابلة للتجزئة. يجوز الحكم لاحدهم دون الاخرين. الاقامة المستقرة من امور الواقع تدخل فى سلطة محكمة الموضوع.
القاعدة
لما كان المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أنه إذا كان النزاع يدور حول استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر الذين كانوا يقيمون معه قبل وفاته وهو ما يحكمه نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن - ولما كانت الإقامة المستقرة المعتادة هى المناط فى استمرار عقد الإيجار لهؤلاء الأقارب فإن النزاع يكون بطبيعته قابلا للتجزئة إذ للفصل فيه يحتمل للقضاء لأحدهم دون الآخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الإقامة، ولما كان مؤدى النص فى المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الإشارة أن عقد الإيجار لا ينتهى كأصل عام بوفاة المستأجر بل يمتد إلى زوجته وأولاده الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وأن الإقامة التى يترتب عليها مزية الامتداد القانونى بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين هى تلك الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة أيا كانت مدتها وبدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولا تعد الإقامة العرضية والعابرة كذلك وإن الإقامة المستقرة هى من أمور الواقع التى تدخل فى سلطة محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغا.
جلسة الأحد 23 يناير سنة 2000
الطعن رقم 2736 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد ايجار المسكن الى من عددهم نص المادة 29-1 من القانون 49 لسنة 1977، شرطه. الاقامة المستقرة. مؤداها. نية المقيم ان يجعل من المسكن مراحه ومغداه. مسكن الزوجية. مقتضاه. اقامة الزوجة به حقيقة او حكما منذ زواجها. إقامة دائمة ومستقرة وحتى وفاة المستأجر.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن الإقامة المستقرة التى ترتب امتداد عقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين هى التى تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة ومستقرة، وكان الزوج هو الملزم شرعا بإعداد مسكن الزوجية وله على زوجته حق الاحتباس والقرار فيه مما لازمه أن تكون إقامة الزوجة بمنزل الزوجية حقيقة أو حكما تنفيذا لحق الاحتباس الشرعى هى الإقامة التى تكون لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية فتخرج بذلك إقامتها بغير مسكن الزوجية عن هذا المدلول ولا تسوغ امتداد عقد الإيجار لها وفقا لنص المادة 29 المشار أليهما مهما استطالت وأيا كان مبعثها أو دواعيها إلا إذا أقامت الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بالمسكن إقامة دائمة ومستقرة باعتباره وحده مسكنا للزوجية وذلك حتى الوفاة.
جلسة الخميس 27 يناير سنة 2000
الطعنين رقمى 7166، 7167 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار فى حالة الوفاة او الترك لصالح اولاد المستأجر وزوجه ووالده. شرطه. الاقامة معه وقت الوفاة او الترك. المقصود بالاقامة. اثر الامتداد.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 69 المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن "... لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ......" يدل على أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلى الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث فى المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده - فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة - لصالح زوجه أو أولاده المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكى يتمتع أى من هؤلاء بميزة الامتداد أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة والمقرر أن الإقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقة فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق مقرر له وليس واجبا عليه.
جلسة الاثنين 31 يناير سنة 2000
الطعن رقم 895 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
ايجار الاماكن. امتداد عقد الايجار بوفاة المستأجر او تركه العين. م29 قانون 49 لسنة 1977. غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين. اثر ذلك.
القاعدة
لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" قد جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من انتقل إليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين.
جلسة الاثنين 17 يناير سنة 2000
الطعن رقم 5354 لسنة 64 ق
ملخص القاعدة
الطابع العائلى لعقد الايجار. افراد اسرة المستأجر ليسوا مستأجرين اصليين. اقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر. خلافتهم له. شرطه. بقائهم فى شغل العين واقعة قانونية لهم ان يتمسكوا بها طالما ان المؤجر يحتج بانتهائها.
القاعدة
مؤدى نص المادة 152 من القانون المدنى على أن (لا يرتب العقد التزاما فى ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقا) فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية وما نصت به المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما فى ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه، وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتبا حقوقا للغير، ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلى وجماعى لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى له إسكانهم، إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج بسكنى زوجته والأب بسكنى صغاره والمخدوم بسكنى خدمه، فهؤلاء جميعا ليسوا مستأجرين أصليين، ولا يعد المستأجر نائبا عنهم، وإن كان لهم حق الانتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر وتعتبر إقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها استنادا لعقد الإيجار، ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر، ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الايجارية الأصلية قد انقضت مع ملاحظة أن المشرع فى نص قانونى إيجارات الأماكن سالفى الذكر قد كفل لبعضهم بشروط معينة الحق فى خلافة المستأجر وإلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار له لينقلب مستأجرا أصليا، فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيسا على أن العلاقة الايجارية التى تربطه بالمستأجر الأصلى والتى لم يكن الشاغل طرفا فيها قد انقضت كان للمدعى عليه أن ينفى زعم المؤجر ويتمسك بأن عقد الإيجار سنده فى شغل العين لازال قائما باعتبار أن عقد الإيجار وبقاءه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين واقعة قانونية له أن يتمسك بقيامه طالما أن المدعى يحتج عليه بانتهائه، وإلا كان فى ذلك إخلال بمبدأ المساواة.
جلسة الخميس 3 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 2938 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
امتداد عقد الايجار. استخلاص الاقامة المستقرة من مسائل الواقع يستقل بها قاضى الموضوع بحالة من سلطة تقدير الادلة وبحث المستندات. قيام الحكم على قرائن معيبة ضمن قرائن اخرى لا يبين منه أثر كل فى تكوين عقيدة المحكمة. فساد فى الاستدلال. قيام الحكم على قرائن متساندة. فساد احداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة إنه ولئن كان استخلاص الاقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة فى الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بان يكون استخلاصه سائغا مؤديا إلى النتيجة التى انتهى إليها. وانه إذا ساق الحكم قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى أستدل بها، وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين عقيدة المحكمة فإنه يكون مشوبا بالفساد فى استدلال، وأنه إذا أقام الحكم قضاءه على قرائن متساندة دون أن يبين اثر كل منها فى عقيدة المحكمة فان فساد إحداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
جلسة الأحد 6 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 2340 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
تقدير الاقامة المستقرة من امور الواقع تدخل فى سلطة محكمة الموضوع. شرطه. متى ذهبت محكمة النقض فى تقدير اقوال الشهود فى الدعوى منحى معين. التزام محكمة الاستئناف تتبع حكم النقض فيما ذهبت اليه بالنسبة لتلك الاقوال.
القاعدة
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أنه ولئن كان تقدير الإقامة المستقرة من أمور الواقع وتدخل فى سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط أن يكون استخلاصها سائغا وألا تخرج بأقوال الشهود عن حدودها ولا إلى ما لا يؤدى إليه مدلولها ولازم ذلك انه متى ذهبت محكمة النقض فى تقدير أقوال الشهود فى الدعوى واستخلاص الواقع منها منحى معين فإن على محكمة الاستئناف إن نقض الحكم لهذا السبب أن تتبع حكم النقض فيما ذهب إليه بالنسبة لتلك الأقوال وألا يقيم قضاءها على خلاف هذا المنحى.
جلسة الأربعاء 9 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 231 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
من لهم حق الامتداد القانونى لعقد الايجار فى حالتى الوفاة او الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين اصليين للمكان المؤجر. علة ذلك. استفادتهم بالامتداد بقوة القانون. من وقت الوفاة او الترك.
القاعدة
ومن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن من لهم حق الانتفاع بالامتداد القانونى لعقد الإيجار فى حالتى الوفاة أو الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين أصليين للمكان المؤجر فلا تترتب فى ذمتهم حال حياته أو خلال مشاركتهم له فيه أية التزامات قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف الأصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر حتى إذا ما أخل بالتزاماته جاز للمؤجر مقاضاته دون اختصامهم، حتى إذا توفى المستأجر أو ترك العين لمن كان مقيما معه فإنهم يستفيدون من امتداد عقد الإيجار لصالحهم بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة أو الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الايجارية.
جلسة الأربعاء 12 إبريل سنة 2000
الطعن رقم 56 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
إمتداد عقد الايجار لمن نص القانون على حقهم فى ذلك عند ترك المستأجر الأصلى او وفاته مناطه ان يكون عقد الايجار مازال ساريا حتى وقوع هذا الترك ولم يتم فسخه قضاءا او رضاء - المستأجر الذى يقيم مبنى من ثلاث وحدات فأكثر فى تاريخ لاحق للإيجار، إذا اسقط حقه فى الخيار بتصرف يدل على انعدام رغبته فى توفير مكان ملائم لديه للمالك فإن عقد الايجار يعتبر منفسخا بقوة القانون منذ وقت وقوع المخالفة.
القاعدة
وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن النص فى المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "...... لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين اذ بقى فيها زوجه او اولاده او ولداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك......" يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترك الذى يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة هو الترك الفعلى للإقامة بالعين من جانب المستأجر، وأن الامتداد القانونى للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائما وقت الترك لم يفسخ قضاء أو رضاء، وإذ كان النص فى الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه ...." يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص هو التزام تخييرى بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين، فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملا ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته فى توفير مكان ملائم فى المبنى الجديد يشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين انحل التزامه التخييرى إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة مما لازمه إنفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثرا فى امتداد عقد الإيجار الأصلى إليه بعد زواله. لما كان ذلك، وكان الثابت أن الحكم رقم 6980 لسنة 1989 مدنى شمال القاهرة الابتدائية قضى بإخلاء المطعون ضده الثانى "المستأجر الأصلى" والد المطعون ضده الأول من شقة النزاع لإقامته مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بذات البلد وثابت من تقرير الخبير الذى استند إليه هذا الحكم فى قضائه أن المبنى تم سنة 1982 أى فى تاريخ سابق لترك المستأجر الأصلى للعين والذى قرر أمام المحكمة أنه تم سنة 1986 ومن ثم يكون العقد قد انفسخ بقوة القانون منذ ذلك التاريخ. وإذ خالف الحكم المطعون فيه النظر المتقدم واعتد بتاريخ صدور الحكم سالف البيان فى 27-4-1991 مقررا بأنه لاحق على ترك المستأجر الأصلى للعين ومن ثم لا يؤثر فى امتداد العقد للمطعون ضده الاول وقد صار هذا الحكم نهائيا لعدم الطعن عليه، فان الحكم المطعون فيه يكون معيبا بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون ما حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
