الرئيسية
عدم دستورية الامتداد القانونى
لعقودالايجار القديم
امتداد العقد دون موافقة احد أطرافة أمر مرفوض قانونا طبقالقاعدة العقد شريعة المتعاقدين إلا أن مشكلة استغلال الملاك للمستأجرين وارتفاع القيمة ألإيجاريه دفعت المشرع للخروج على قاعدة العقد شريعة المتعاقدين بالنص علىامتداد عقد الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر إلا انه فات على المشرع وضع توازن في القيمة ألإيجاريه للعين المؤجرة يتماشى مع مرور الزمن فالتوازن الذي وضعة المشرع فى العلاقة بين المؤجر و المستأجر هو توازن كان موجود وقت الإيجار فقط إلا أن تطورالظروف الاقتصادية وتأثير التضخم عصف بهذاالتوازن كما أن المشرع في بعض تلكالقوانين لم يترك يد المالك حرة في تحديد هذا التوازن بل قيده بقيمة إيجاريه وضعلها سقفا لا يمكن تجاوزه أو قيده بقيمة إيجاريه تقوم اللجان بتحديدهاوانتقدكثيرا من الفقه قوانين الإيجار الاستثنائية فذهب البعض أن تدخل المشرع في العلاقةألإيجاريه بين ملاك ومستأجري العقارات السكنية قد أفسد هذه العلاقة, لأنه لم يحقق التوازن ولم يراع العدالة بين الطرفين, ولهذا فإن إيجارات المساكن في حاجة إلي مراجعة تشريعية دقيقة للعودة بها إلي الوضع الطبيعي حفاظا علي الاستقرار والسلامالاجتماعي.
والتساؤل المطروح هنا هل هناك شبهه عدم دستورية للامتداد القانوني؟ ثم إذا كان هناك شبهه بعدم دستورية نصوص
الامتداد القانوني فما هي الوسائل المثلىلحل تلك المشكلة ؟هذا ما نحاول الإجابة عليه من خلال إظهار تاريخ الامتدادالقانوني في التشريع المصري ثم نبين مدى إمكانية رقابة المحكمة الدستورية للقوانين الاستثنائية ثم نوضح أوجه العوار التي تصيب الامتداد القانوني وأخيرا نوضع كيفية معالجة تلك المشكلة من خلال خمس مطالب المطلب
الأول تاريخ الامتدادالقانوني :
أول فكرة لامتداد عقد الإيجار لم تكن إمدادا قانونيا صرفا بقوة القانون وإنما كان امتدادا مشروطا بطلب المستأجر البقاء في العين المؤجرة وجاء ذلك في أمر وزير الداخلية رقم 151 لسنة 1941 حيث نص في المادة الأولى منه على انه " لمستأجري المنازل أوأجزاء المنازل الخالية من المفروشات أو المفروشة و المخصصة للسكنى وللمستأجرين من الباطن في المدن وفى الأحياء التي يصدر بتحديدها قرار من وزيرالداخلية الحق في طلب امتداد الإجارة القائمة في أول مايو سنة 1941 بالشروط الواردة فيها لمدد جديدة متتابعة بحيث لا تزيد المدة الواحدة على ستة أشهرويجب للانتفاع بأحكام الفقرة السابقة أن يكون المستأجر قد قام بجميع الالتزامات المفروضةعليه بمقتضى عقد الإيجار وان يعلن المالك بخطاب موصى عليه برغبته في التجديد قبل انتهاء الإجارة بخمسة عشر يوما على الأقل"
ثم صدرالمرسوم 598 رقم لسنة 1945وكانت أول فكرة للامتداد القانوني دون تكليف المستأجر في إعلان رغبته في امتداد عقدالإيجار فنص في مادته الأولى على انه " لا يجوز للمؤجر إن يخرج المستأجر إلا بحكم قضائي يستند إلى احد السببين الآتيين :-
(1) إن تكون الأجرة المستحقة بصفه قانونية طبقا لأحكام هذا الأمر لم تدفع في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها بعد لاستحقاق بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل
(2) إن يكون المستأجر قد استعمل المكان أو سمح باستعماله بطريقه تنافى شروط عقد الإيجار المعقول أو تضر بمصلحه المالك ......"
ثم صدرالمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ونص في مادته الثانيةعلى انه :- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا المرسوم بقانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها قضاء أو من تاريخ تكليف المستأجربوفائها بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول
)ب) إذاكان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر دون أن يكون له الحق في ذلك
)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك "
ثم صدر أول قانون صادر عن ممثلي الشعب ويقررالامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا وهو القانون رقم 121 لسنة 1947
والذي نص في مادته الثانية من ذات القانون والمعدلة بالقانون 17 لسنة 1949 على انه " لا يجوزللمؤجر إن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقدإلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذالم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم بإيصال
(ب) إذاكان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ولا يعمل بالتصريح العام للعقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا كان لاحقا لأخر ديسمبر سنة 1943
)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك
)د) إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة المكان "
ثم صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادةالثالثة والعشرون على انه " فى غيرالاماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذالم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضرعلى انه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
)ب) إذا أجر المستأجر المكان المؤجرمن الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 ، 21 ، 26 ، 27 من هذا القانون .
)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر
ثم صدرالقانون 49 لسنة 1977 ونص على الآتي " فيغير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذا لم يقم المستأجربالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قامالمستأجر قبل إقفال باب المرافعة بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريفونفقات فعليه فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطردالمستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم
(ب) إذا اجر المستأجرالمكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد التي تجيز للمستأجر ذلك
(ج) إذااستعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعمله في غير الأغراض المؤجر من اجلها وذلك بعد اعذراه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
)د) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أومقلقة للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي"
وأخيرا صدرالقانون 136 لسنة 1981 ونص على انه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولوانتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط و الإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجرقبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال
(ج ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي ، أو تركة بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أوتأجيره من الباطن أو تركة لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي إن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة ا وفى إغراض منافية للآداب العامة ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة وتلغى المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون "
المطلب الثاني مدى إمكانيةالطعن بعدم دستورية القوانين الاستثنائية :
يثورالتساؤل حول مدى خضوع القوانين الاستثنائية لرقابة المحكمة الدستورية ؟ تنص المادة25 من القانون رقم 48 لسنة 1979 والخاصة بقانون المحكمة الدستورية العليا على انه " تختص المحكمة الدستورية العليا دون غيرها بما يأتي :
أولا : الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح.
ثانيا : الفصل في تنازع الاختصاص بتعيين الجهة المختصة من بين جهات القضاء أو الهيئات ذات الاختصاص القضائي وذلك إذا رفعت الدعوى عن موضوع واحد أمام جهتين منها ولم تتخل أحداهما عن نظرها أو تخلت كلتاهما عنها.
ثالثا : الفصل في النزاع الذي يقوم بشأن تنفيذ حكمين نهائيين متناقضين صادر احدهما من أية جهة منجهات القضاء أو هيئة ذات اختصاص قضائي والآخر من جهة أخرى منها. "
فالواقع القانوني يؤكد خضوع تلك القوانين والتشريعات لرقابة المحكمة الدستورية العليا فنص المادة 25 سالف الذكر صريح في إخضاع كافة القوانين واللوائح لرقابة المحكمة الدستورية العليا دون تفرقة بين قوانين عادية واستثنائية كما قد أجابت المحكمة الدستورية العليا ذاتها على هذا التساؤل بقولها " الأصل في سلطة المشرع في مجال تنظيم الحقوق أنها سلطة تقديرية ما لم يفرض الدستور على ممارستها قيودا لا يجوز تخطيها لضمان أن يكون الانتفاع بتلك الحقوق مفيدا وفعالا ، وكانت الحماية التي كفلها الدستور للملكية الخاصة في مادته الثانية والثلاثين مناطها تلك الملكية التي لا تقوم على الاستغلال ، ولا يتعارض استخدامها مع الخير العام لجموع المواطنين ،ولا تنافى مقاصدها الأغراض التي تتوخاها وظيفتها الاجتماعية ، وكان المشرع في مجال تنظيم العلائق الإيجاريه وإن قرر من النصوص القانونية ما ارتآه كافلا للتوازن بين أطرافها ، إلا أن هذا التوازن لا يجوز أن يكون شكليا ، بل يتعين أن يكون حقيقة واقعة قانونا ، وإلا آل أمر هذه النصوص إلى إبطالها من خلال مباشرة الرقابة القضائية علي دستوريتها ، ذلك أن القيود التي يفرضها المشرع على حق الملكية لا يجوزأن تكون مدخلا لإثراء مستأجر العين وإفقار مالكها ، ولا أن يحصل من خلالها على حقوق لا يسوغها مركزه القانونى في مواجهة المؤجر ، وإلا حض تقريرها علي الانتهاز ، وناقض جوهر الملكية التي لا يجوز أن تكون ثمارها عائدة إلي غير أصحابها ، بما مؤداه ومن زاوية دستورية امتناع إهدار الحدود المنطقية التي يقوم بها التوازن في العلاقة الإيجاريه ، وهو ما يتحقق بالضرورة كلما انحدر الميزان كلية في اتجاه مناقض للمصالح المشروعة لأحد طرفيها 0 وبوجه خاص من خلال تخويل مستأجر العين مزايا بعيدة في مداها تخل بالحقوق الأصيلة التي كان ينبغى ضمانها لمؤجرها ، إذ يعتبر ذلك اقتحاما لحق الملكية عاصفا بمقوماتها ، وانتهاكا لمجالاتها الحيوية التي لا يجوز
المساس به اباعتبارها علة تقريرها ومناط حمايتها 0ولاينال مما تقدم أن يقال بأن النص المطعون فيه من قبيل التشريعات الاستثنائية التي تدخل بها المشرع لمواجهة الأزمة المتفاقمة الناشئة عن قلة المعروض من الأماكن سواء كانت مهيأة للسكنى أو معدة لغير ذلك من الأغراض ، ذلك أنه حتى وإن صح ذلك ، إلا أن الطبيعة الاستثنائية لتلك التشريعات التي درج المشرع على تنظيم العلائق ألإيجاريه من خلالها ، واعتبر أحكامها من النظام العام لإبطال كل اتفاق على خلافها ، ولضمان سريان آثارها بأثر مباشر على عقودالإيجار القائمة عند العمل بها ولو كانت مبرمة قبلها لا تعصمها من الخضوع للدستور ،ولا تخرجها من مجال الرقابة القضائية التي تباشرها المحكمة الدستورية العليا على دستورية القوانين ، بل يتعين اعتبارها من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وأن يكون مناط سلامتها هو اتفاقها مع أحكام الدستور " ( )
لعقودالايجار القديم
امتداد العقد دون موافقة احد أطرافة أمر مرفوض قانونا طبقالقاعدة العقد شريعة المتعاقدين إلا أن مشكلة استغلال الملاك للمستأجرين وارتفاع القيمة ألإيجاريه دفعت المشرع للخروج على قاعدة العقد شريعة المتعاقدين بالنص علىامتداد عقد الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر إلا انه فات على المشرع وضع توازن في القيمة ألإيجاريه للعين المؤجرة يتماشى مع مرور الزمن فالتوازن الذي وضعة المشرع فى العلاقة بين المؤجر و المستأجر هو توازن كان موجود وقت الإيجار فقط إلا أن تطورالظروف الاقتصادية وتأثير التضخم عصف بهذاالتوازن كما أن المشرع في بعض تلكالقوانين لم يترك يد المالك حرة في تحديد هذا التوازن بل قيده بقيمة إيجاريه وضعلها سقفا لا يمكن تجاوزه أو قيده بقيمة إيجاريه تقوم اللجان بتحديدهاوانتقدكثيرا من الفقه قوانين الإيجار الاستثنائية فذهب البعض أن تدخل المشرع في العلاقةألإيجاريه بين ملاك ومستأجري العقارات السكنية قد أفسد هذه العلاقة, لأنه لم يحقق التوازن ولم يراع العدالة بين الطرفين, ولهذا فإن إيجارات المساكن في حاجة إلي مراجعة تشريعية دقيقة للعودة بها إلي الوضع الطبيعي حفاظا علي الاستقرار والسلامالاجتماعي.
والتساؤل المطروح هنا هل هناك شبهه عدم دستورية للامتداد القانوني؟ ثم إذا كان هناك شبهه بعدم دستورية نصوص
الامتداد القانوني فما هي الوسائل المثلىلحل تلك المشكلة ؟هذا ما نحاول الإجابة عليه من خلال إظهار تاريخ الامتدادالقانوني في التشريع المصري ثم نبين مدى إمكانية رقابة المحكمة الدستورية للقوانين الاستثنائية ثم نوضح أوجه العوار التي تصيب الامتداد القانوني وأخيرا نوضع كيفية معالجة تلك المشكلة من خلال خمس مطالب المطلب
الأول تاريخ الامتدادالقانوني :
أول فكرة لامتداد عقد الإيجار لم تكن إمدادا قانونيا صرفا بقوة القانون وإنما كان امتدادا مشروطا بطلب المستأجر البقاء في العين المؤجرة وجاء ذلك في أمر وزير الداخلية رقم 151 لسنة 1941 حيث نص في المادة الأولى منه على انه " لمستأجري المنازل أوأجزاء المنازل الخالية من المفروشات أو المفروشة و المخصصة للسكنى وللمستأجرين من الباطن في المدن وفى الأحياء التي يصدر بتحديدها قرار من وزيرالداخلية الحق في طلب امتداد الإجارة القائمة في أول مايو سنة 1941 بالشروط الواردة فيها لمدد جديدة متتابعة بحيث لا تزيد المدة الواحدة على ستة أشهرويجب للانتفاع بأحكام الفقرة السابقة أن يكون المستأجر قد قام بجميع الالتزامات المفروضةعليه بمقتضى عقد الإيجار وان يعلن المالك بخطاب موصى عليه برغبته في التجديد قبل انتهاء الإجارة بخمسة عشر يوما على الأقل"
ثم صدرالمرسوم 598 رقم لسنة 1945وكانت أول فكرة للامتداد القانوني دون تكليف المستأجر في إعلان رغبته في امتداد عقدالإيجار فنص في مادته الأولى على انه " لا يجوز للمؤجر إن يخرج المستأجر إلا بحكم قضائي يستند إلى احد السببين الآتيين :-
(1) إن تكون الأجرة المستحقة بصفه قانونية طبقا لأحكام هذا الأمر لم تدفع في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها بعد لاستحقاق بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل
(2) إن يكون المستأجر قد استعمل المكان أو سمح باستعماله بطريقه تنافى شروط عقد الإيجار المعقول أو تضر بمصلحه المالك ......"
ثم صدرالمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ونص في مادته الثانيةعلى انه :- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا المرسوم بقانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها قضاء أو من تاريخ تكليف المستأجربوفائها بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول
)ب) إذاكان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر دون أن يكون له الحق في ذلك
)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك "
ثم صدر أول قانون صادر عن ممثلي الشعب ويقررالامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا وهو القانون رقم 121 لسنة 1947
والذي نص في مادته الثانية من ذات القانون والمعدلة بالقانون 17 لسنة 1949 على انه " لا يجوزللمؤجر إن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقدإلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذالم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم بإيصال
(ب) إذاكان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ولا يعمل بالتصريح العام للعقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا كان لاحقا لأخر ديسمبر سنة 1943
)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك
)د) إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة المكان "
ثم صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادةالثالثة والعشرون على انه " فى غيرالاماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذالم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضرعلى انه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
)ب) إذا أجر المستأجر المكان المؤجرمن الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 ، 21 ، 26 ، 27 من هذا القانون .
)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر
ثم صدرالقانون 49 لسنة 1977 ونص على الآتي " فيغير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) إذا لم يقم المستأجربالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قامالمستأجر قبل إقفال باب المرافعة بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريفونفقات فعليه فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطردالمستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم
(ب) إذا اجر المستأجرالمكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد التي تجيز للمستأجر ذلك
(ج) إذااستعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعمله في غير الأغراض المؤجر من اجلها وذلك بعد اعذراه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
)د) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أومقلقة للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي"
وأخيرا صدرالقانون 136 لسنة 1981 ونص على انه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولوانتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
)أ) الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط و الإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجرقبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال
(ج ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي ، أو تركة بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أوتأجيره من الباطن أو تركة لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي إن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة ا وفى إغراض منافية للآداب العامة ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة وتلغى المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون "
المطلب الثاني مدى إمكانيةالطعن بعدم دستورية القوانين الاستثنائية :
يثورالتساؤل حول مدى خضوع القوانين الاستثنائية لرقابة المحكمة الدستورية ؟ تنص المادة25 من القانون رقم 48 لسنة 1979 والخاصة بقانون المحكمة الدستورية العليا على انه " تختص المحكمة الدستورية العليا دون غيرها بما يأتي :
أولا : الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح.
ثانيا : الفصل في تنازع الاختصاص بتعيين الجهة المختصة من بين جهات القضاء أو الهيئات ذات الاختصاص القضائي وذلك إذا رفعت الدعوى عن موضوع واحد أمام جهتين منها ولم تتخل أحداهما عن نظرها أو تخلت كلتاهما عنها.
ثالثا : الفصل في النزاع الذي يقوم بشأن تنفيذ حكمين نهائيين متناقضين صادر احدهما من أية جهة منجهات القضاء أو هيئة ذات اختصاص قضائي والآخر من جهة أخرى منها. "
فالواقع القانوني يؤكد خضوع تلك القوانين والتشريعات لرقابة المحكمة الدستورية العليا فنص المادة 25 سالف الذكر صريح في إخضاع كافة القوانين واللوائح لرقابة المحكمة الدستورية العليا دون تفرقة بين قوانين عادية واستثنائية كما قد أجابت المحكمة الدستورية العليا ذاتها على هذا التساؤل بقولها " الأصل في سلطة المشرع في مجال تنظيم الحقوق أنها سلطة تقديرية ما لم يفرض الدستور على ممارستها قيودا لا يجوز تخطيها لضمان أن يكون الانتفاع بتلك الحقوق مفيدا وفعالا ، وكانت الحماية التي كفلها الدستور للملكية الخاصة في مادته الثانية والثلاثين مناطها تلك الملكية التي لا تقوم على الاستغلال ، ولا يتعارض استخدامها مع الخير العام لجموع المواطنين ،ولا تنافى مقاصدها الأغراض التي تتوخاها وظيفتها الاجتماعية ، وكان المشرع في مجال تنظيم العلائق الإيجاريه وإن قرر من النصوص القانونية ما ارتآه كافلا للتوازن بين أطرافها ، إلا أن هذا التوازن لا يجوز أن يكون شكليا ، بل يتعين أن يكون حقيقة واقعة قانونا ، وإلا آل أمر هذه النصوص إلى إبطالها من خلال مباشرة الرقابة القضائية علي دستوريتها ، ذلك أن القيود التي يفرضها المشرع على حق الملكية لا يجوزأن تكون مدخلا لإثراء مستأجر العين وإفقار مالكها ، ولا أن يحصل من خلالها على حقوق لا يسوغها مركزه القانونى في مواجهة المؤجر ، وإلا حض تقريرها علي الانتهاز ، وناقض جوهر الملكية التي لا يجوز أن تكون ثمارها عائدة إلي غير أصحابها ، بما مؤداه ومن زاوية دستورية امتناع إهدار الحدود المنطقية التي يقوم بها التوازن في العلاقة الإيجاريه ، وهو ما يتحقق بالضرورة كلما انحدر الميزان كلية في اتجاه مناقض للمصالح المشروعة لأحد طرفيها 0 وبوجه خاص من خلال تخويل مستأجر العين مزايا بعيدة في مداها تخل بالحقوق الأصيلة التي كان ينبغى ضمانها لمؤجرها ، إذ يعتبر ذلك اقتحاما لحق الملكية عاصفا بمقوماتها ، وانتهاكا لمجالاتها الحيوية التي لا يجوز
المساس به اباعتبارها علة تقريرها ومناط حمايتها 0ولاينال مما تقدم أن يقال بأن النص المطعون فيه من قبيل التشريعات الاستثنائية التي تدخل بها المشرع لمواجهة الأزمة المتفاقمة الناشئة عن قلة المعروض من الأماكن سواء كانت مهيأة للسكنى أو معدة لغير ذلك من الأغراض ، ذلك أنه حتى وإن صح ذلك ، إلا أن الطبيعة الاستثنائية لتلك التشريعات التي درج المشرع على تنظيم العلائق ألإيجاريه من خلالها ، واعتبر أحكامها من النظام العام لإبطال كل اتفاق على خلافها ، ولضمان سريان آثارها بأثر مباشر على عقودالإيجار القائمة عند العمل بها ولو كانت مبرمة قبلها لا تعصمها من الخضوع للدستور ،ولا تخرجها من مجال الرقابة القضائية التي تباشرها المحكمة الدستورية العليا على دستورية القوانين ، بل يتعين اعتبارها من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وأن يكون مناط سلامتها هو اتفاقها مع أحكام الدستور " ( )
